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机构认为2019年香港楼市或延续低迷态势

2019-01-04 10:31编辑:admin来源:中国证券报


  1月2日,中原地产研究部发布数据显示,2018年全年香港楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)达79185宗,相较上一年下跌5.5%。尽管2018年全年销售金额为7295.6亿港元,相较上一年上涨0.4%,创历史次高纪录,但12月份香港楼宇买卖合约登记仅为3030宗,销售额仅达到312.2亿港元,较11月份3953宗及433.3亿港元下跌23.4%及27.9%,创2016年2月份以来的34个月新低。

  尽管从2018年全年来看,香港楼市创出佳绩,但是2018年8月以来的数据显示,香港楼市已进入回调期。展望2019年,多家机构和专家认为香港楼市泡沫风险仍在,2019年将延续2018年第四季度的低迷趋势。

  香港楼市进入回调期

  2018年上半年,香港房地产市场涨势如虹。截至2018年7月底,香港楼价连涨27个月,仅2018年上半年的涨幅就达到13%。但8月以来,香港楼市寒意渐浓。受美国持续加息导致全球流动性趋紧、香港十余年的低利率环境终结等因素影响,香港房价已连续4个月下跌。市场分析认为,香港楼市已进入回调期。

  中原数据官网显示,截至2018年12月23日当周,反映香港最新地产市场价格变动的中原城市领先指数(CCL)为174.37点,已连续13周下跌;中原城市大型屋苑领先指数(CCL Mass)为175.81点,已连续13周下跌;中原城市(大型单位)领先指数为176.00点,已连跌3周;中原城市(中小型单位)领先指数为174.05点,已连跌17周。

  连续走低的房价指数反映了近几个月香港楼市的成交量减少、成交额下滑以及市场对香港楼市后市的担忧。据香港土地注册处3日发布的数据显示,2018年12月香港住宅销售总额为241亿港元,而去年同期为520亿港元,同比下降53.7%;2018年12月住宅销售量大减至2060套,同比下降61%。这也是继2018年11月香港住宅成交量成交额双腰斩之后再遭双腰斩。

  面对香港楼市由盛转衰的趋势,香港政府并未有“救市”计划,反而大幅增加土地供应。香港特别行政区行政长官林郑月娥表示,房价过高成为香港困境;近几个月楼市有所调整,但远未能抵消2018年年初至今的涨幅。可以预见,香港楼市2018年第四季度的低迷趋势将延续至2019年。

  2019年或延续低迷态势

  瑞银2018年9月底发布的全球房地产泡沫指数显示,香港稳居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首,这意味着香港楼市面临房地产泡沫风险。展望2019年香港楼市前景,多家机构和专家表示,随着超低息环境的结束,房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产市场面临的压力将加大。

  有媒体综合50位房地产专家观点表示,近9成专家对2019年香港楼市持审慎观点,较为乐观的看法认为,调整期最快于上半年结束,最悲观的看法则认为2019年香港楼价将下跌两成。

  根据房地产服务商戴德梁行的最新展望,2019年上半年香港住宅市场前景不容乐观。该机构认为,香港房价在下跌10%的情况下才能获得大量打折房屋的销售支持。戴德梁行副总裁兼大中华区咨询主管陶汝鸿表示,2019年香港楼市的“销售将主要由推出初级项目和主要折扣的二手房推动”。

  金融机构美银美林预计,在经济增长下滑、贸易摩擦等风险困扰下,未来两年香港楼价将下跌15%。美银美林大中华区房地产研究主管蔡崇嘉表示,香港楼价与经济及负担能力两大因素的关联度较高,目前按揭成数普遍约为50%至60%,较为稳健,市场的投机因素又相对较低,因此较1997年的楼市崩盘尚有一段距离。

  地产行业研究机构克而瑞发表报告称,2018年第四季度,香港房价出现逆转, 成交量大幅下降, 市场进入观望期。2019年香港房价仍会持续一段时间的调整, 然而目前超过三分之二的家庭已如期偿还房贷, 加上2018年11月公布的施政报告未能有效改善香港中长期土地供应短缺的问题, 其中调高公营房屋比例更有可能增加未来私人住宅供应的压力。未来随着宏观经济的不明朗因素陆续散去, 房价有望在2019年第二季度至第三季度回升。


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